Préstamo Hipotecario

Préstamo personal con garantía hipotecaria destinado a la adquisición de inmuebles totalmente construidos (viviendas nuevas o usadas) y/o a la realización de reformas en los mismos.

El titular debe ser persona física o jurídica

Seguro de Incendios sobre el inmueble hipotecado con cesión de derechos a favor del Banco.

Inmueble libre de cargas sobre el que se formalizará primera hipoteca.

Tasación del inmueble a hipotecar por sociedad tasadora homologada por el Banco.

Normalmente los Bancos procuran vincular al cliente a través de la domiciliación de nómina, recibos básicos y la venta cruzada de otros productos y servicios.

Habitual: Hasta el 70% del valor de tasación de la vivienda. Para importes superiores, los empleados del banco deben conseguir la autorización de sus órganos superiores correspondientes.

Hasta un máximo de 30 años, pero el plazo más adecuado oscila entre los 10 y los 15 años.

1.- Tipo de interés:

En el mercado existe una amplia gama de tipos de interés aplicables a los préstamos hipotecarios, pudiendo resaltar los siguientes:

Tipo de interés fijo durante toda la vigencia de la operación.

Tipo de interés fijo durante cierto tiempo (primeros 6 o 12 meses) y para el resto de vigencia de la operación se aplica el tipo de interés MIBOR más un diferencial que normalmente es de 1 punto.

Tipo de interés fijo durante cierto tiempo, y para el resto de vigencia de la operación se aplica el tipo de interés EURIBOR más un diferencial.

Tipo de interés fijo durante un cierto tiempo, y para el resto del plazo se aplica el tipo de interés de MERCADO HIPOTECARIO más un diferencial.

Tipo de interés variable desde el inicio, referenciando dicho tipo de interés al MIBOR, EURIBOR, MERCADO HIPOTECARIO, o MEDIA DE PREFERENCIALES DE LAS CAJAS DE AHORRO, o cualquier otro índice.

Definiciones:

MIBOR.- Se entiende por MIBOR a un año el tipo de interés medio del mercado interbancario de Madrid para depósitos a un año publicado en el Boletín de la Central de anotaciones del Banco de España, y referido normalmente al tercer día hábil del mercado anterior a la fecha de revisión. En palabras llanas es el tipo de interés que los Bancos se aplican entre sí cuando se prestan dinero entre ellos. Por esta razón, los bancos consideran que cuando conceden una operación a tipo MIBOR "no ganan nada" aplicando ese tipo y por ello añaden un diferencial al mismo (1% normalmente).

EURIBOR.- Igual al MIBOR pero en el mercado interbancario del Banco Central Europeo. Cuando entre en vigor la moneda única (Euro) será este tipo el que se aplicará con normalidad.

MERCADO HIPOTECARIO.- Es la media de los tipos de interés preferenciales que los Bancos aplican a sus clientes. Normalmente es un poco más alto que el MIBOR razón por la cual el diferencial que se añade es menor.

MEDIA DE PREFERENCIALES DE LAS CAJAS DE AHORRO.- Idéntico al anterior pero publicado por las Cajas de Ahorro.

 

Recomendaciones de ABOGADOS ESPECIALISTAS EN BANCA, S.A.

A la hora de optar por la aplicación de un tipo de interés de referencia u otro, recomendamos que el banco efectúe al cliente un simulacro de la cuota resultante a pagar según las distintas opciones que se plantean. Este simulacro no debe efectuarse del tipo de interés fijo sino de los tipos ofrecidos. Así por ejemplo, si se oferta elegir entre MIBOR más 1 punto, o EURIBOR más 0,75 puntos, habrá que preguntar al banco la cuota que resultaría a pagar con el mibor y con el Euribor que está aplicando el banco ese día a sus clientes.

 

2.- Comisiones:

Comisión de apertura sobre el principal autorizado, a satisfacer de una sola vez en el momento de la formalización del préstamo (normalmente el 1%)

Comisión de estudio sobre el principal autorizado, a satisfacer de una sola vez en el momento de la formalización del préstamo (normalmente hasta el 0,50%)

Comisión de cancelación anticipada sobre el importe a cancelar, a satisfacer en el momento de la cancelación total o parcial (normalmente el 1%).

Comisión de subrogación (normalmente el 1%)

El importe total del préstamo se abona en la cuenta del cliente, de una sola vez, en el momento de la formalización.

La gestoría que designa el banco se encarga de tramitar las escrituras hasta su correcta inscripción en el Registro de la Propiedad, cargando en la cuenta del cliente el importe de la provisión de fondos necesaria para ello.

En cuanto a la amortización del préstamo, normalmente se efectúa mediante cuotas iguales, comprensivas de capital e interés, de periodicidad mensual o trimestral. Dichas cuotas sufren variación (en más o en menos) cuando varía el tipo de interés, en los préstamos concertados a interés variable.

Escritura pública de préstamo hipotecario formalizada ante Notario.

Cuenta corriente/ libreta de ahorro en la cual se lleve a cabo la operativa del préstamo.

La constitución de la hipoteca trae consigo el pago por parte del cliente de los siguientes gastos:

Los correspondientes a la tasación del inmueble.

Los correspondientes al Notario.

Los correspondientes al Registro de la Propiedad.

Los correspondientes a la gestoría.

Todos ellos varían en función del importe del valor del bien y del importe del préstamo.

La constitución de la hipoteca tributa en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados por el 0,50% sobre la total responsabilidad del bien hipotecado. La cancelación está exenta de gravamen.

Deducción de la base imponible del I.R.P.F. de los intereses pagados durante el año, según legislación vigente.

Deducción de la cuota del I.R.P.F. del principal amortizado, según legislación vigente.

Deducción de la cuota del I.R.P.F., de las primas pagadas por seguro de vida de amortización del préstamo, según legislación vigente, caso de que haya sido suscrito.